UNNPR intreprinde actiuni concrete pentru protectia cumparatorilor in tranzactiile imobiliare
Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) intreprinde actiuni concrete pentru protectia cumparatorilor in tranzactiile imobiliare.
UNNPR a anuntat marti, 22 octombrie 2024, ca a propus Camerei Deputatilor adoptarea unui set de amendamente la proiectul de lege pentru completarea Legii nr.10 din 18.01.1995 privind calitatea in constructii si a Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr.7 din 13.03.1996. Initiativa notarilor publici urmareste minimizarea vulnerabilitatii si a expunerii la risc a promitentilor cumparatori in faza precontractuala a cumpararii de locuinte.
Piata imobiliara, in principal pe segmentul vanzarilor si cumpararilor de locuinte, implica, prin specificul sau unic, un grad ridicat de incarcatura afectiva. Pentru majoritatea persoanelor, achizitionarea unei locuinte reprezinta nu doar cea mai importanta tranzactie financiara in care sunt implicate pe parcursul vietii, ci si realizarea visului de a detine in proprietate caminul familial, loc de tihna, confort si siguranta. Pe de alta parte, sectorul imobiliar constituie un motor important al cresterii economice, pe acest segment facandu-si simtita prezenta, alaturi de consumatori, si investitorii. Acestia reprezinta componenta dinamica atat a cererii (prin plasamente in vederea realizarii de profituri), cat si a ofertei de imobile (este vorba despre dezvoltatori imobiliari, cat si despre amatori de castiguri rapide prin plasamente pe termen scurt).
Notarilor publici le revine misiunea securizarii echilibrului contractual dintre participantii la tranzactiile imobiliare, cu protejarea deopotriva a intereselor cumparatorilor si vanzatorilor de imobile. Notarii publici reprezinta adevarati trezorieri ai increderii publice, avand rolul prevenirii unor eventuale actiuni iresponsabile ale participantilor la piata imobiliara, de natura sa determine pierderea increderii tuturor partilor, in special a consumatorilor, cu consecinte sociale si economice grave.
Din aceasta perspectiva si in lumina recentelor evenimente care au evidentiat vulnerabilitatea pozitiei cumparatorilor, in special in tranzactiile privind imobile aflate in faza de contructie, Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania, cu consultarea unor specialisti in publicitate imobiliara, a formulat o serie de propuneri, venind astfel in intampinarea unor demersuri legislative de natura sa previna pe viitor repetarea unor situatii regretabile similare.
Propunerile UNNPR de completare a proiectului de lege pentru completarea Legii nr.10 din 18.01.1995 privind calitatea in constructii si a Legii cadastrului publicitatii imobiliare nr.7 din 13.03.1996 urmaresc, in principal:
• Evitarea litigiilor si prejudiciilor cauzate de incheierea de promisiuni de vanzare succesive de catre acelasi dezvoltator cu mai multe persoane, fara ca acestea din urma sa aiba cunostinta despre promisiunile incheiate anterior. Concret, este vorba despre introducerea obligatorie a notarii in cartea funciara a promisiunilor de vanzare care vizeaza bunuri viitoare, situate in constructii in curs de edificare.
• Crearea unui flux de lucru prin deschiderea unei carti funciare pentru fiecare apartament inscris in autorizatia de constructie, aspect care va permite evidentierea in mod clar in cartea funciara a tuturor apartamentelor componente ale unui proiect imobiliar, astfel incat sa nu mai poata fi promise mai multor persoane, fara ca acestea din urma sa aiba cunostinta despre promisiunile anterior incheiate.
• Instituirea unor norme legale care sa conditioneze vanzarea acestor tipuri de imobile de finalizarea constructiei, sens in care dezvoltatorii vor fi obligati sa prezinte procesul verbal de receptie finala si certificatul de edificare a constructiei, documente fara de care sa nu se poata realiza operatiunea de apartamentare si implicit vanzarea.
• Adoptarea unor norme legislative tranzitorii la implementarea de catre ANCPI a fluxului de lucru anterior mentionat.
Actiunile mai sus-enumerate, intreprinse cu celeritate de catre UNNPR, denota preocuparea activa a notarilor publici pentru imbunatatirea cadrului legal care reglementeaza tranzactiile imobiliare, cu acordarea unei atentii speciale protejarii intereselor promitentilor cumparatori, concomitent cu asigurarea echilibrului contractual si crearea premiselor stabilitatii si increderii in piata imobiliara.
Cadrul legislativ in vigoare nu ofera suport suficient notarilor publici in vederea garantarii sigurantei depline a tranzactiei, existand situatii, de exemplu, in care partile solicita in mod expres notarului public ca promisiunile de vanzare sa nu fie notate in cartea funciara, fapt care duce la imposibilitatea verificarii existentei acestor promisiuni si, implicit, la stoparea incheierii de promisiuni de vanzare multiple care vizeaza acelasi aprtament. UNNPR mentioneaza, totodata, ca marea majoritate a dezvoltatorilor imobiliari apeleaza la alti specialisti ai dreptului decat notarii publici in vederea redactarii antecontractelor de vanzare. Acesti specialisti ai dreptului redacteaza si pun la dispozitia dezvoltatorilor antecontracte tip, in fata notarului public partile insistand sa semneze aceste documente fara nicio modificare.
Colportarea in spatiul public a teoriei conform careia ar fi necesara instituirea asistentei juridice obligatorii pentru persoanele fizice in faza precontractuala a actelor de vanzare-cumparare a imobilelor nu este de natura sa contribuie la consolidarea increderii cumparatorilor, la crearea unui climat non-conflictual si de cooperare intre parti. Aceasta cu atat mai mult cu cat in unele dintre scandalurile imobiliare recente au fost implicati si membrii profesiei care se autopropune sa asigure aceasta asistenta juridica obligatorie, total neconstitutionala si care ar duce la cresterea nejustificata a costurilor actelor ce urmeaza a fi incheiate. In fata unei initiative atat de discutabile, UNNPR isi pune intrebarea retorica: daca un promitent cumparator sau dobanditor ar fi un magistrat, sau un alt specialist al dreptului, obligativitatea asistentei juridice in discutie i s-ar impune si acestuia?
