Au trecut doi ani de cand Bucurestii sunt blocati la nivel urbanistic, ca urmare a suspendarii sau anularii in instanta a planurilor urbanistice zonale (PUZ) de sectoare, iar clarificarea aspectelor urbanistice ramane un deziderat pe termen lung, avand in vedere ca abia in luna ianuarie 2023 a inceput colectarea si actualizarea datelor pentru noul Plan Urbanistic General (PUG) al intregii Capitale.

Dezvoltatorii si investitorii activi pe piata imobiliara din Bucuresti s-au intalnit intr-un eveniment organizat marti, 4 aprilie 2023, de catre firma de avocatura Schoenherr si Asociatii SCA, cu scopul de a identifica posibile cai de depasire a blocajului urbanistic.

Aplicarea unitara a legislatiei in domeniu, revizuirea cadrului legislativ astfel incat sa permita reducerea birocratiei prin digitalizare, corelarea masurilor luate de autoritati cu o serioasa analiza a impactului social al acestor masuri si, mai ales, stabilitatea si previzibilitatea – sunt cateva dintre directiile generale necesare identificate de catre participantii la dezbatere.

Unul dintre participanti, avocatul Sebastian Gutiu (foto) – managing partner al Schoenherr si Asociatii SCA si coordonator al practicii de real estate a casei de avocatura la nivelul Europei Centrale, de Est si de Sud-Est – a declarat ca dezvoltatorii imobiliari au trei solutii in actualul context al blocajului urbanistic din Capitala:

„Dezvoltatorii imobiliari au, in acest moment, trei scenarii posibile de pozitionare in contextul blocajului urbanistic din Bucuresti: sa astepte, sa renunte la dezvoltarea anumitor proiecte sau sa reactioneze. Decizia de a opta pentru una dintre aceste cai sau alta tine de particularitatile fiecarui proiect, iar practica noastra ne arata ca exista solutii juridice eficiente pentru a implementa oricare dintre aceste scenarii. Dar este important sa atragem atentia asupra faptului ca aceste solutii adreseaza efectele, iar nu cauza blocajului”.

Efectele blocajului urbanistic, abia la inceput? Solutii posibile

In aceeasi dezbatere, Tinu Sebesanu (CEO Impact Developer & Contractor) a afirmat:

„Efectul blocajului urbanistic din Bucuresti se va vedea mai ales in urmatorii ani. Din pacate, problema se extinde la nivelul intregii tari, unde au aparut intarzieri mari la proiecte. Observam, asadar, un efect de domino. Cauzele sunt legislatia si birocratia excesiva. Cred ca, pentru deblocare, trebuie sa ne intoarcem la legislatie si sa reducem birocratia prin digitalizare, sa gasim solutii mai simple”.

La randul lui, Robert Ionita (directorul departamentului juridic al grupului NEPI Rockcastle la nivel regional) a spus:

„Cadrul legislativ este foarte important, insa poate la fel de important este si modul in care este aplicata legislatia. Cred ca este esentiala o abordare unitara la nivelul autoritatilor (si al reprezentatilor acestora) in aplicarea prevederilor legale, precum si stabilitatea legislativa, care ar creste nivelul de previzibilitate pentru dezvoltatorii si investitorii imobiliari. Situatia de blocaj pe care o vedem in Bucuresti in aceasta perioada este, dupa cunostinta mea, unica in regiunea Europei Centrale si de Est, unde grupul NEPI Rockcastle este activ pe noua piete”.

In prezent, in contextul in care sectoarele 1, 3, 5 si 6 nu au PUZ sectorial (fie ca nu l-au avut niciodata, fie ca acesta a fost anulat in instanta), proiectele de urbanism din aceste sectoare se raporteaza la un PUG emis in anul 2000, cu o exceptie la sectorul 6. Pentru celelalte doua sectoare 2 si 4, PUZ-urile fac obiectul unor actiuni in anulare.

Planul urbanistig general din anul 2000 va ramane in vigoare pana la adoptarea unui nou PUG, insa termenul optimist in care acest lucru s-ar putea intampla este anul 2025. Mai mult, atentioneaza specialistii, „in functie de rezultatul actiunilor in instanta privind o posibila anulare a PUG (aflate acum in faza recursului), in eventualitatea anularii PUG, ne-am putea gasi in situatia in care sa ne intoarcem in timp cu 27 de ani, revenind la Regulamentul de urbanism din 1996”, a declarat Madalina Mitan, avocat specializat in real estate, managing attorney at law in cadrul Schoenherr si Asociatii SCA.

Recent, s-a obtinut in prima instanta deblocarea PUZ-urilor la nivelul sectoarelor 2 si 4, aceasta decizie reprezentand un prim pas spre deblocarea unei situatii create in mod artificial si un semnal ca lucrurile pot evolua intr-o directie buna pentru Bucuresti.

„Am ajuns in situatia in care dezvoltarea urbanistica a Bucurestiului se decide in instanta si se intampla acest lucru pentru ca nu avem dialog intre autoritati, investitori si beneficiarii dezvoltarii urbane, cetatenii. Cifrele sunt clare, PIB este in scadere pentru ca s-a diminuat contributia sectorului de real estate. Este dificil sa atragem noi investitori in Bucuresti, in lipsa unui cadru legal predictibil si coerent”, a comentat Despina Ponomarenco, presedintele Bucharest Real Estate Club (BREC), principala organizatie a industriei de real estate.

Codul Urbanismului reprezinta una dintre posibilele solutii pentru a simplifica si a clarifica aspectele legislative in domeniul urbanismului si al constructiilor. Actul normativ ar fi trebuit adoptat pana la sfarsitul lunii martie anul curent. Totusi, in actualul context legislativ, este putin probabil sa avem un Cod al Urbanismului inainte de 2024.

Trebuie avut in vedere impactul social. 70% din cladirile din Romania, nesigure

Dezvoltatorii si investitorii imobiliari atrag atentia asupra faptului ca impactul social al anumitor masuri nu este luat in calcul de catre autoritati. Totodata, blocajul urbanistic este cu atat mai greu de inteles in conditiile in care Bucurestiul dispune de un fond locativ fragilizat in mare masura si incapabil sa faca fata unui cutremur major.

„Am fost recent la un seminar la Universitatea Tehnica de Constructii Bucuresti pe tema rezistentei la cutremur a cladirilor si am aflat ca 70% din cladirile din Romania nu indeplinesc standardele de siguranta la cutremur, potrivit unei statistici a universitatii. Prin urmare, intrebarea fireasca este cum e posibil sa blocam innoirea fondului locativ cand 70% din fondul actual e perimat”, a spus Andrei Diaconescu, cofondator ONE United Properties.

18 avize pentru ridicarea unui gard

Si Laurentiu Afrasine, CEO Akcent Development, atrage atentia asupra modului in care este aplicata legislatia. Totodata, el trage un semnal de alarma cu privire la posibilitatea ca blocajul din domeniul urbanistic sa aiba un impact si asupra interesului investitorilor pentru Bucuresti, ca destinatie pentru afacerile lor:

„Efectele blocajului urbanistic se vor vedea in urmatorii doi ani si nu cred ca exagerez spunand ca vor fi devastatoare pentru ca investitorii straini nu mai privesc spre Bucuresti, desi pretul pe metru patrat este mai mic decat la Budapesta si Varsovia. Va dau un exemplu graitor pentru situatia actuala: am avut nevoie recent de 18 avize pentru a obtine autorizatia de constructie a unui gard si in continuare va fi nevoie de zeci de avize pentru utilitati”.

Afrasine a subliniat ca, pe langa PUZ-uri si autorizatii de construire, sunt probleme si la eliberarea certificatelor de edificare, fapt ce produce efecte grave pentru cumparatorul final.

Actuala situatie nu rezolva problemele Bucurestilor, ci le adanceste. Traficul si poluarea cresc din cauza numeroaselor dezvoltari din jurul Capitalei. Cele mai recente date oficiale arata ca populatia orasului a scazut cu 166.400 in 2021 fata de 2011, in timp ce populatia Ilfovului a crescut in aceeasi perioada cu 153.000. Investitorii se asteapta la o accentuare a discrepantei, avand in vedere numeroasele santiere din judetul Ilfov si scaderea considerabila a celor din Bucuresti. Migrarea oamenilor in afara granitelor orasului pune o presiune mai mare pe trafic, acestia desfasurand in continuare marea majoritate a activitatilor in Capitala.