PIATA IMOBILIARA DIN ROMANIA, „INUNDATA” DE BITCOINI – Ce solutii juridice gasesc romanii pentru tranzactiile cu apartamente si terenuri in criptomoneda
Daca in 2018 presa anunta "primul apartament din Romania cumparat cu Bitcoin”, anul acesta numarul proprietarilor care accepta explicit criptomoneda pentru apartamente, terenuri si chiar hale industriale a explodat. Cel putin un milion de romani au investit pana acum in monedele virtuale, iar multi dintre ei sunt interesati sa cumpere proprietati direct cu criptomoneda. Insa atat vanzatorii, cat si cumparatorii sunt nevoiti sa gaseasca solutii alternative contractelor clasice de vanzare-cumparare, cate vreme Codul Civil prevede ca pretul este stabilit in bani, iar criptomonedele nu se incadreaza in definitia legala a banilor.
O simpla rasfoire a platformelor online de publicitate imobiliara genereaza zeci de rezultate pentru proprietatile care pot fi cumparate in criptomoneda. Este vorba despre terenuri intravilan si extravilan, hale industriale, apartamente si penthouse-uri in Bucuresti sau in alte mari orase din Romania, case, vile si blocuri de locuinte.
Spre exemplu, utilizatorul Andreea precizeaza pe OLX ca accepta criptomonede pentru parcele de teren in Cartierul Latin.
"Parcele in suprafata de 520 mp, deschidere 26m si adancime 20m + 182 mp drum acces. Drumul de acces are o lățime de 7m. Toate utilitatile: gaz, curent, apa si canalizare, asfalt si iluminat public (...) Localizare: str. Alunului, Cartier Latin
Accept plata si in criptomonede: BITCOIN, ETHEREUM", scrie Andreea.
Un alt utilizator vinde teren si casa in Vanatori, precizand ca accepta Bitcoin
"Teren 1000 m2 si casa P+1, 200 m2 locuibili cu doua apartamente, la intrare Vanatori, zona rezidentiala”, scrie utilizatorul Jack pe OLX.
Un alt proprietar ofera spre vanzare un apartament premium de 3 camere cu o suprafata de 70 mp utili, avand o priveliste panoramica asupra lacului Herastrau. Tot cu Bitcoin sau Ether cei interesati mai pot cumpara o casa in Selimbar, teren in Bucuresti, Ilfov, in Drobeta Turnu-Severin, chiar si la Padure Lac Vidraru, langa Transfagarasan si asa mai departe.
De curand, un anunt de vanzare de pe imobiliare.ro vizand un penthouse in zona Victoriei din Bucuresti, pentru care proprietarul cerea 285.000 euro (aproximativ 5 Bitcoini), a fost radiat cu mentiunea ca nu mai este de actualitate, semn ca tranzactia s-a incheiat.
Avocat: Vanzarea unui bun imobil cu plata pretului in "criptomonede” nu este legala in Romania
Insa, in contextul in care numarul proprietatilor scoase la vanzare in criptomoneda este in crestere, legislatia nu permite incheierea unui contract de vanzare-cumparare in monede virtuale. Intr-un material publicat pe wall-street.ro, avocatul Daniel Moreanu explica in detaliu daca asemenea tranzactii sunt sau nu valabile din punct de vedere legal.
"Una dintre conditiile legale esentiale ale pretului oricarei vanzari, deci inclusiv imobiliare, conform Codului civil, este ca acesta sa constea intr-o suma de bani. Daca pretul nu consta intr-o suma de bani tranzactia nu este o vanzare.
Emiterea de moneda se poate realiza conform legii in forma fizica (numerar) sau sub forma monedei electronice ultima guvernata de o lege din anul 2011 care stabileste conditiile si emitentii de moneda electronica. O ipotetica plata a pretului unui imobil print-un alt instrument decat moneda in forma fizica sau moneda electronica ce nu este emisa de un emitent autorizat conform legii, comporta, asadar, problema legalitatii din prisma valabilitatii unei asemenea 'plati' printr-un instrument autodenumit 'criptomoneda', care nu cunoaste o reglementare legala si al carui emitent este incert (...)
In concluzie, vanzarea unui bun imobil cu plata pretului in criptomonede nu este legala in Romania, un asemenea act nefiind valabil din punct de vedere juridic, in baza legilor existente in vigoare, pe langa problematica de natura fiscala aferenta taxarii si platii impozitelor aferente unei asemenea tranzactii”, explica avocatul Daniel Moreanu.
Cum se fac tranzactiile imobiliare in criptomonede in Romania
Mai multi utilizatori de pe platforma forum.softpedia.com discuta despre modul in care se pot face tranzactiile imobiliare in criptomoneda in anul 2021.
"Intrebarea mea este daca in Romania se pot incheia in mod legal tranzactii imobiliare cu criptomonede ?
Intreb pentru ca am inteles ca un contract de vanzare-cumpare a unei proprietati imobiliare contra criptomoneda nu ar fi legala conform codului civil deoarece vanzarea se poate face numai contra unei sume de bani in numerar sau ca moneda electronica. Din ce am inteles, ca numerar exista o limitare de 50000 RON pentru persoane fizice din 2015... corect ?
Intrucat criptomonedele nu sunt recunoscute ca fiind bani o astfel de tranzactie in baza unui contract de vanzare-cumparare ar fi nula... va rog sa ma corectati daca gresesc. Daca ce este mai sus este corect d.p.d.v. legal atunci care ar fi situatia in cazul unui contract de schimb, adica un bun imobiliar contra criptomonede?”, scrie un utilizator pe forum.
Mai multi alti „veterani” ai tranzactiilor in criptomoneda sar sa il lamureasca.
"Legislatia azi nu recunoaste folosirea crypto intr-o tranzactie de vanzare cumparare. Vezi:
Art. 1650 Noul cod civil - Contractul de vanzare - '(1) Vanzarea este contractul prin care vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa il plateasca'.
si art. 1660 alin. 1 Noul Cod Civil - 'Stabilirea pretului in bani este de esenta contractului de vanzare-cumparare.'
legat de contract de schimb, similar.
1.se preiau atributiile contractului de vanzare-cumparare;
2.se subliniaza notiunea de proprietar si proprietate
"a. Atunci cand transferul proprietatii se realizeaza in momentul incheierii contractului, daca copermutantii nu au fiecare calitatea de proprietar, contractul de schimb este sanctionat cu nulitatea.
aici intervine intr-o masura aspectul de cerc vicios, pentru ca el (sau tu) trebuie sa dovedesti in mod legal 'dreptul' de proprietate asupra 'bunului', drept care este ratificat prin activitate notariala”, ii explica utilizatorul ionfacatoru.
Cel care a initiat topicul ii raspunde:
"Mi se pare aberanta situatia...Exista vreo alta modalitate legala de a face o astfel de tranzactie cu criptomonede?”
Cel care ii explicase anterior cadrul legal ii raspunde ca nu exista, insa un alt participant la discutie spune ca tranzactia „se poate face pseudolegal cu un contract de imprumut nereturnat, prin dare in plata. Dar va trebui sa gasesti un notar care sa accepte”.
La finalul discutiei, toata lumea este de acord ca o tranzactie imobiliara in criptomoneda este complicata, iar unii participanti chiar renunta la ideea initiala de a vinde apartamentele in cripto.
