IMPOZITUL PE CHIRII – Camera Consultantilor Fiscali acuza dublul standard din legislatie: “In situatia in care chiriasul este persoana fizica, proprietarul datoreaza impozit pe venitul din chirii chiar daca nu a incasat chiria. In situatia in care chiriasul este o persoana juridica sau o entitate care are obligatia de a conduce evidenta contabila, acesta nu retine, nu declara si nu plateste impozitul decat atunci cand chiria a fost platita”
Camera Consultantilor Fiscali (CCF) – condusa de economistul Dan Manolescu (foto) – acuza ca legislatia ii discrimineaza pe proprietari in functie de categoria de chiriasi ai acestora.
In memoriul trimis Ministerului Finantelor CCF atrage atentia asupra dublului standard din Codul fiscal si Ordonanta nr. 115/2023.
Astfel, proprietarii care au chiriasi persoane fizice datoreaza impozit chiar daca nu au incasat chiria. In cealalta parte, cand chiriasii sunt persoane juridice, proprietarul plateste impozitul doar cand chiria i-a fost achitata.
De asemenea, exista situatii in care entitatile care au obligatia de a conduce evidenta contabila au platit in 2023, in avans, chiria aferenta anului 2024. Problema ridicata de CCF este: cine va plati si va declara impozitul pe veniturile din chirii pentru anul curent?
Alta nelamurire a Camerei Consultantilor Fiscali tine de anul de realizare a venitului: el este anul caruia ii este aferenta chiria (anii anteriori) sau anul in care chiria este incasata (2024, in cazul de fata)?
Corolar, CCF solicita ca MFP sa precizeze cine va plati si declara impozitul pe veniturile din chirii pentru 2024, precum si cum se va calcula impozitul pe venituri din chirii pentru acest an.
In plus, Camera Consultantilor Fiscali doreste sa stie ce obligatii are proprietarul in situatia in care chiriasul nu efectueaza plata.
Alte probleme semnalate de CCF se refera la situatiile in care exista mai multi proprietari ai aceluiasi imobil, astfel incat acestia sa nu fie impovarati de birocratie.
Prezentam adresa integrala a Camerei Consultantilor Fiscali:
„Avand in vedere dificultatile de intelegere si aplicare practica semnalate de consultantii fiscali, membri ai Camerei Consultantilor Fiscali, in legatura cu noile prevederi ce reglementeaza impozitarea veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, va supunem atentiei urmatoarele prevederi legale asupra carora avem rugamintea sa ne acordati suportul in interpretarea lor corecta:
Cadrul legal vizat – Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, respectiv OUG nr. 115 din 14 decembrie 2023 privind unele masuri fiscal-bugetare in domeniul cheltuielilor publice, pentru consolidare fiscala, combaterea evaziunii fiscale, pentru modificarea si completarea unor acte normative, precum si pentru prorogarea unor termene
Incepand cu 1 ianuarie 2024, prin modificarile aduse de OUG nr. 115/2023, veniturile din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal (altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala), din punct de vedere al regulilor de declarare si plata a impozitului aferent, in intelegerea noastra, se impart in doua categorii:
- venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila (chiriasul este o persoana fizica);
- venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila (chiriasul este o firma, o asociatie, o fundatie, un PFA, II, o institutie publica).
Constatam insa ca aplicarea noilor prevederi legale aduse prin OUG nr. 115/2023 genereaza urmatoarele dificultati in transpunerea in practica:
A. Prin analiza comparativa a prevederilor art. 84 alin. (1) cu cele ale art. 84/1 rezulta ca:
- pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, se datoreaza impozit indiferent de momentul incasarii venitului [art. 84 alin. (1)].
- pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, impozitul se calculeaza si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri la momentul platii veniturilor si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut [art. 84/1 alin. (4), (5) si (6)].
Ca urmare, in situatia in care chiriasul este persoana fizica, proprietarul datoreaza impozit pe venitul din chirii chiar daca nu a incasat chiria. In situatia in care chiriasul este o persoana juridica sau o entitate care are obligatia de a conduce evidenta contabila, acesta nu retine, nu declara si nu plateste impozitul decat atunci cand chiria a fost platita.
Consideram ca diferentierea platitorului, a momentului datorarii si platii impozitului, adica a faptului generator si scadentei, in functie de statutul juridic al chiriasului, conduce la incalcarea principiului neutralitatii impozitului in raport cu forma de organizare juridica a subiectului impunerii, prevazut de altfel de Codul fiscal, dar si la inechitati si dificultati de aplicare, asa dupa cum urmeaza sa aratam si in punctele urmatoare.
Cadrul legal vizat
'ART. 84 – Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor
(1) Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezinta totalitatea sumelor in bani si / sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.
ART. 84/1 – Reguli privind stabilirea impozitului pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila. [...]
(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.
(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.
(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut'.
B. Aplicarea prevederilor OUG nr. 115/2013 impune fie reglementarea unor masuri de natura tranzitorie, fie clarificarea modului de aplicare, avand in vedere urmatoarele situatii regasite in activitatea practica, in cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, si care au calitatea de chiriasi:
a) Exista situatii in care entitatile care au obligatia de a conduce evidenta contabila au platit in anul 2023, in avans, chiria aferenta anului 2024. Problema care se pune si a carei reglementare nu o identificam este: Cine va plati si declara impozitul pe veniturile din chirii pentru anul 2024?
b) Prevederea tranzitorie introdusa la alin. (24) al art. 133 nu este suficient de clara, in sensul ca face trimitere la anul de 'realizare' a venitului. Problema ramasa neclarificata suficient este: Ce reprezinta anul de realizare a venitului: anul caruia ii este aferenta chiria (anii anteriori) sau anul in care chiria este incasata (2024)?
'Art. 133 alin. (24) – Pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor aferente anilor fiscali anteriori anului 2024, obligatiile fiscale sunt cele in vigoare in anul de realizare a venitului.
Pierderea reportata, necompensata, precum si pierderea fiscala inregistrata in anul fiscal 2023 reprezinta pierdere definitiva a contribuabilului'.
c) Exista situatia in care chiriasul a efectuat lucrari de amenajare si modernizare asupra imobilelor detinute cu chirie, lucrari ce cad in sarcina proprietarului. Conform clauzelor contractuale, contravaloarea lucrarilor de amenajare si modernizare reprezinta contravaloarea chiriei pentru perioada 2024 – 2030.
Astfel, in aceasta categorie de situatii practice, se pun urmatoarele probleme:
(i) Cine va plati si declara impozitul pe veniturile din chirii pentru anul 2024?
(ii) Cum se va calcula impozitul pe venituri din chirii pentru anul 2024?
d) Desi in cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, regula stabilita de lege este aceea ca impozitul se calculeaza se retine la sursa de catre platitorii de venituri.
Problema neclarificata de lege este: Ce se intampla in situatia in care nu se efectueaza aceasta plata de catre chirias? Respectiv:
(i) Ce obligatii ii revin proprietarului in aceasta situatie?
(ii) Care este cadrul legal care ii permite proprietarului sa cunoasca daca s-a facut retinerea, declararea si plata impozitului pe veniturile din chirii?
e) Conform clauzelor contractuale, de regula, chiriasul plateste proprietarului garantii privind buna derulare a contractului de inchiriere.
Clarificarea necesara este: Care este tratamentul fiscal aplicabil garantiilor platite proprietarului si nerestituite chiriasului la inchiderea contractului de inchiriere?
C. Se impune clarificarea sau completarea dispozitiilor legale aplicabile pentru situatia in care bunul care face obiectul inchirierii este detinut in coproprietate de mai multe persoane fizice
Astfel, pentru cazul in care bunul care face obiectul inchirierii este detinut in coproprietate de mai multe persoane fizice, Normele metodologice date in aplicarea art. 124 din Codul fiscal prevad urmatoarele:
'40. […]
(2) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun pe cote-parti se repartizeaza intre coproprietari proportional cu cotele detinute de acestia in coproprietate. Venitul net din cedarea folosintei bunurilor detinute in comun in devalmasie se repartizeaza in mod egal intre proprietarii comuni. Repartizarea venitului net conform prevederilor de mai sus se face in conditiile in care in contractul de cedare a folosintei se mentioneaza ca partea contractanta care cedeaza folosinta este reprezentata de coproprietari. In conditiile in care coproprietarii decid asupra unei alte impartiri, se va anexa la contract un act autentificat din care sa rezulte vointa partilor'.
Din prevederile redate mai sus, intelegem urmatoarele:
- Daca bunul este detinut in comun pe cote-parti, atunci venitul se repartizeaza proportional cu cotele detinute in coproprietate;
- Daca bunul este detinut in comun in devalmasie, atunci venitul se repartizeaza in mod egal;
- Repartizarea venitului, conform prevederilor de mai sus, se face in conditiile in care in contractul de cedare a folosintei se mentioneaza ca partea contractanta care cedeaza folosinta este reprezentata de coproprietari. In conditiile in care coproprietarii decid asupra unei alte impartiri, se va anexa la contract un act autentificat din care sa rezulte vointa partilor.
In conditiile in care sarcina calcularii, retinerii, platii si declararii (prin Formularul 100 dar si probabil prin Formularul 205) revine platitorului de venit (entitate care are obligatia de a conduce contabilitate), platitorul de venit pare sa fie obligat sa faca analiza de mai sus. Prin urmare, va trebui sa solicite documente din care sa stabileasca cine sunt coproprietarii si cotele de detinere, ceea ce ar constitui o sarcina administrativa suplimentara si, in plus, ar putea fi in conflict cu prevederile GDPR.
D. Necesitatea precizarii faptului ca veniturile obtinute de persoanele fizice in baza contractelor de superficie nu intra sub incidenta art. 84, respectiv 84^1 din Codul fiscal, ci se impoziteaza potrivit art. 111 din Codul fiscal.
Codul civil reglementeaza superficia ca dezmembramant al dreptului de proprietate privata.
'TITLUL III
Dezmembramintele dreptului de proprietate privata
CAPITOLUL I
Superficia
ART. 693
Notiune
(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta'.
Art. 111 alin. (1) din Codul fiscal prevede ca:
'(1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza la valoarea tranzactiei prin aplicarea urmatoarelor cote:
a) 3% pentru constructiile de orice fel si terenurile aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), detinute o perioada mai mare de 3 ani'.
Avand in vedere natura si specificitatea contractelor de superficie si, in consecinta, natura veniturilor obtinute in baza unor astfel de contracte, in aprecierea noastra, acestea se impoziteaza potrivit prevederilor art. 111 din Codul fiscal, dar consideram ca este necesara si in acest caz o clarificare expresa a autoritatii fiscale, pentru a se evita intelegerea gresita de catre contribuabili.
Va multumim pentru buna colaborare cu Camera Consultantilor Fiscali si va asiguram de toata disponibilitatea noastra pentru eventualele discutii necesare intelegerii problemelor de interpretare si aplicare a legii, prezentate mai sus”.
