ACTUL DE VANZARE-CUMPARARE A UNUI IMOBIL – Competenta instantei. Hotararea Inaltei Curti (Document)
Lumea Banilor prezinta Decizia 463/2022 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie privind competenta instantei in cazul solicitarii de obligare la incheierea actului de vanzare-cumparare a unui imobil.
Promisiunea de vanzare-cumparare. Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Cluj-Napoca, reclamanta A., in contradictoriu cu paratii B. si C., a solicitat obligarea paratilor sa incheie cu reclamanta act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul cu destinatia de apartament situat in localitatea Floresti si teren atribuit in proprietate in cota de 38490/1258,000 parti, iar in caz de refuz, sa fie pronuntata o hotarare care sa tina loc de act autentic, precum si sa dispuna intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara, ca bun propriu dobandit prin cumparare.
Hotararile care au generat conflictul negativ de competenta
Prin sentinta civila pronuntata de Judecatoria Cluj-Napoca, a fost admisa exceptia necompetentei teritoriale, invocata din oficiu, si a fost declinata competenta de solutionare a cauzei, in favoarea Judecatoriei Alba Iulia.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca, potrivit art. 107 C. proc. civ., cererile de chemare in judecata se depun la instanta in raza teritoriala in care domiciliaza paratul, iar potrivit art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., mai este competenta teritorial instanta de la locul de executare a contractului.
Totodata, retinand incidenta deciziei 8/2013, pronuntate de Inalta Curte de Casatie si Justitie, in recurs in interesul legii, potrivit carora sunt deopotriva competente instanta de la domiciliul paratului cat si instanta de la locul de executare a contractului, avand in vedere imprejurarea ca partile nu au stabilit, prin contract, locul de executare, instanta a declinat competenta de solutionare a cauzei la Judecatoria Alba Iulia, ca instanta in circumscriptia careia domiciliaza paratii.
Investita prin declinare, Judecatoria Alba Iulia, prin sentinta civila nr. a admis exceptia necompetentei teritoriale, invocata din oficiu, a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Cluj-Napoca si, constatand ivit conflictul negativ de competenta, a suspendat judecarea cauzei si a inaintat dosarul Inaltei Curti de Casatie si Justitie in vederea pronuntarii regulatorului de competenta.
Codul de procedura civila
Pentru a hotari astfel, aceasta instanta a retinut ca, potrivit dispozitiilor art. 126, coroborat cu art. 129 alin. (2) si (3) din C. proc. civ., fiind vorba de o pricina privitoare la bunuri si la alte drepturi de care partile pot dispune, competenta teritoriala de solutionare a cauzei este una relativa, de ordine privata, exceptia de necompetenta teritoriala neputand fi invocata din oficiu. Neinvocarea exceptiei de necompetenta teritoriala de catre parati, prin intampinare, a avut ca efect acoperirea eventualei necompetente a Judecatoriei Cluj-Napoca.
Cauza a ajuns la Inalta Curte:
Iata decizia Inaltei Curti:
"Stabileste competenta de solutionare a cauzei in favoarea Judecatoriei Cluj-Napoca”
Iata pasaje din decizia Inaltei Curti, pe care o atasam integral la finalul articolului:
"Examinand conflictul negativ de competenta cu a carui judecata a fost legal sesizata, in temeiul dispozitiilor art. 133 pct. 2 coroborate cu cele ale art. 135 alin. (1) C. proc. civ., Inalta Curte retine urmatoarele:
Instanta suprema este sesizata cu un conflict negativ de competenta teritoriala, in ipoteza prevazuta de art. 133 alin. (2) teza I din C. proc. civ., anume a declinarilor reciproce intre Judecatoria Cluj-Napoca si Judecatoria Alba Iulia.
Obiectul prezentului demers judiciar il constituie cererea formulata de reclamanta A., in contradictoriu cu paratii B. si C., prin care s-a solicitat obligarea paratilor sa incheie cu reclamanta act autentic de vanzare-cumparare pentru imobilul cu destinatia de apartament situat in localitatea Floresti si teren atribuit in proprietate in cota de 38490/1258,000 parti, iar in caz de refuz, sa fie pronuntata o hotarare care sa tina loc de act autentic, precum si sa dispuna intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara, ca bun propriu dobandit prin cumparare.
Interpretari diferite ale instantelor
Ivirea prezentului conflict negativ de competenta a fost determinata de interpretarea diferita pe care instantele aflate in conflict au dat-o regimului juridic al normelor ce reglementeaza competenta teritoriala de solutionare a cererii de chemare in judecata, precum si conditiilor de invocare a exceptiei de necompetenta teritoriala.
Caracterul de ordine publica sau de ordine privata al normelor de competenta teritoriala incidente in cauza se apreciaza pornind de la obiectul cererii deduse judecatii, tinand cont de natura dreptului ce se valorifica prin actiune.
Potrivit dezlegarilor obligatorii date de Inalta Curte de Casatie si Justitie, prin decizia nr. 8/2013 pronuntata in recurs in interesul legii, aplicabile mutatis mutandis in litigiul pendinte, actiunea prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic cu privire la un imobil are caracterul unei actiuni personale imobiliare, iar competenta teritoriala este alternativa, intre instanta domiciliului paratului si instanta locului executarii obligatiei, numai daca in actul incheiat intre parti a fost prevazut locul executarii, fie chiar in parte, a obligatiei.
Locul executarii obligatiei
In situatia in care partile nu au predeterminat, in actul juridic pe care l-au incheiat, locul executarii obligatiei, competenta teritoriala nu mai este alternativa, neputandu-se stabili care este instanta locului prevazut in contract pentru executarea, fie chiar in parte, a obligatiei. Astfel, competenta de solutionare in aceste cazuri se determina potrivit dreptului comun.
Intrucat, in cauza, partile nu au stabilit, prin promisiunea de vanzare-cumparare, un loc al executarii obligatiilor, devine incidenta regula de drept comun in materia competentei teritoriale, respectiv cea legiferata de art. 107 C. proc. civ. potrivit caruia:
‘Cererea de chemare in judecata se introduce la instanta in a carei circumscriptie domiciliaza sau isi are sediul paratul, daca legea nu prevede altfel’.
Competenta teritoriala de drept comun este reglementata de norme de ordine privata, iar conform art. 130 alin. (3) din C. proc. civ. necompetenta de ordine privata poate fi invocata doar de catre parat, prin intampinare, sau, daca intampinarea nu este obligatorie, cel mai tarziu pana la primul termen de judecata la care partile sunt legal citate in fata primei instante.
In cauza, exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Cluj-Napoca a fost invocata de instanta din oficiu, cu incalcarea art. 130 alin. (3) C. proc. Civ. Prin neinvocarea exceptiei de necompetenta teritoriala relativa in conditiile prevazute de lege, respectiv de catre parati, prin intampinare, eventuala necompetenta a Judecatoriei Cluj-Napoca s-a acoperit, neputand fi invocata de catre instanta, din oficiu.
Raportat tuturor considerentelor expuse, Inalta Curte retine ca Judecatoria Cluj-Napoca este competenta sa solutioneze cauza, urmand a dispune in acest sens pe calea regulatorului de competenta, conform art. 135 din C. proc. Civ.
